– Inhaltsverzeichnis –
1. Erwerb von Immobilieneigentum ist eine gute Entscheidung
Es lohnt sich, in ein Eigenheim zu investieren. Erfahren Sie, weshalb Bauherren und Immobilienkäufer einen vernünftigen Weg gehen.
2. Ohne Finanzierung geht es nicht
Keine Angst vor der Baufinanzierung, die Aufnahme von Hypotheken ist vollkommen normal. Es gilt die Chancen zu sehen, zumal das Eigenheim innerhalb kurzer Zeit abbezahlt sein kann.
3. Finanzierungsbedarf ermitteln
Leider wissen viele angehende Eigenheimbesitzer nicht, wie viel Geld sie sich bei einer Bank oder Bausparkasse leihen müssen. Wir zeigen, wie der genaue Bedarf ermittelt wird.
4. Nachfinanzierung unbedingt vermeiden
Wer seinen Finanzierungsbedarf nicht richtig ermittelt hat, muss nachfinanzieren. Solche Finanzierungen gilt es jedoch zu vermeiden, da sie ungemein teuer werden können.
Hier zeigen wir, welche Kosten tatsächlich entstehen und worauf deshalb geachtet werden muss, damit das Immobiliendarlehen so günstig wie möglich ausfällt.
6. Direktbanken ebenfalls berücksichtigen
Viele Österreicher sind ihren Hausbanken sehr treu und ziehen Direktbanken daher als Partner für Baufinanzierungen gar nicht erst in Erwägung. Clever ist dies jedoch nicht, denn oft locken stattliche Konditionsvorteile. Glücklicherweise steigt die Anzahl derer, die dieses Sparpotential erkennen und nutzen.
7. Fördermittel in die Baufinanzierung integrieren
Denken Sie rechtzeitig an das Thema Wohnbauförderung. Fördermittel wie Zuschüsse und zinsvergünstigte Darlehen verhelfen zu einer satten Ersparnis.
8. Früh genug an die Anschlussfinanzierung denken
Letztlich ist es nur eine Frage der Zeit, bis die Anschlussfinanzierung ansteht. Wer dieses Thema nicht verdrängt, sondern rechtzeitig Vorbereitungen trifft, braucht vor einem Kostenanstieg keine Angst zu haben.
Wir haben die häufigsten und wichtigsten Fragen rund um die Baufinanzierung in Österreich zusammengetragen. Unsere Antworten helfen angehenden Eigenheimbesitzern, ihre Finanzierungen richtig zu gestalten.
10. Aktuelle Konditionen für Immobiliendarlehen vergleichen
Der Weg zu einem zinsgünstigen Immobiliendarlehen führt nur über einen Vergleich. Unser Finanzierungsrechner hilft dabei, aktuelle Bankkonditionen zu ermitteln und somit den richtigen Finanzierungspartner zu finden.
1. Erwerb von Immobilieneigentum ist eine gute Entscheidung
In Österreich zeigt der Trend eindeutig in Richtung Wohneigentum. Es sind vor allem Menschen aus den Städten, die sich mit dem Thema Eigenheimerwerb beschäftigen. Die steigenden Mieten erhöhen das Interesse am Wohnungskauf, dieser verspricht nämlich eine größere finanzielle Unabhängigkeit. Doch auch der Hauskauf gilt als gefragt, zahlreiche Familien träumen von einem Haus im Grünen.
Unabhängig von der persönlichen Situation sprechen gleich mehrere Gründe für den Erwerb einer Immobilie. Hierzu zählen insbesondere:
- Keine Miete mehr: Besonders in Städten wie Salzburg und Wien werden die Mieten in kurzen Abständen erhöht. Wer im eigenen Zuhause lebt, braucht sich über Mieterhöhungen keine Gedanken mehr zu machen.
- Private Altersvorsorge: Wer keine Miete zahlen muss, ist finanziell besser abgesichert. Die spätere Rente kann für andere Dinge genutzt werden, was einen deutlichen Vorteil verkörpert.
- Gute Wertanlage: Wer in die eigenen vier Wände investiert, trifft generell eine gute Entscheidung. Immobilien genießen den Ruf, ein erstklassiger Inflationsschutz zu sein. Wichtig ist allerdings, dass sich das Objekt in einer möglichst guten Lage befindet und somit auch problemlos wieder verkaufen lässt.
2. Ohne Finanzierung geht es nicht
Der Erwerb von Immobilieneigentum erfordert einen stattlichen Kapitaleinsatz. Selbst kleine Wohnungen können je nach Lage durchaus kostspielig sein. Daher ist es kein Wunder, dass sich nur wenige Personen in der Lage befinden, ihren Haus- oder Wohnungskauf ohne Einsatz von Fremdkapital zu stemmen. Selten reichen die Ersparnisse, um solch ein Vorhaben zu meistern. Stattdessen ist die Mehrheit angehender Bauherren und Immobilienkäufer auf die Darlehensaufnahme angewiesen.
Nicht nur in Österreich, sondern auch in anderen Ländern, ist dies die übliche Vorgehensweise. Zur Verwirklichung des Traums vom Eigenheim wird ein Immobiliendarlehen aufgenommen – erst so eröffnet sich tatsächlich die Chance, eine Immobilie zu erwerben. Die anschließende Rückzahlung erstreckt sich meist über einen Zeitraum von ungefähr 20 bis 25 Jahren.
3. Finanzierungsbedarf ermitteln
Bevor man sich auf die Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung begibt, ist es erforderlich, den Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Dieser ergibt sich aus den Gesamtkosten des Vorhabens, von denen der Eigenkapitaleinsatz abgezogen wird.
Die Gesamtkosten werden je nach Vorhaben unterschiedlich kalkuliert. Im Allgemeinen setzen sie sich wie folgt zusammen. Da wäre zunächst der eigentliche Preise für die Immobilie, der entweder nur das Grundstück oder auch das Grundstück mitsamt Gebäude umfasst. Dann werden noch Kosten für Bau oder Modernisierung addiert. Nun gilt es noch die so genannten Erwerbsnebenkosten zu addieren, um die Gesamtkosten zu ermitteln. Die Nebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:
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Hinweis: Verträge, welche die Übertragung von Immobilieneigentum regeln, müssen in Österreich nicht zwingend notariell beglaubigt werden. In Anbetracht der finanziellen Tragweite eines solchen Rechtsgeschäfts gilt dies jedoch als empfehlenswert.
4. Nachfinanzierung unbedingt vermeiden
Bereits an dieser Stelle soll vorweggenommen werden, dass die Ermittlung des Finanzierungsbedarfs von hoher Bedeutung ist. Viele Personen meinen, dass es nicht so schlimm ist, wenn sie sich bei der Wohnbaufinanzierung verkalkulieren – schließlich könnten sie immer noch eine Nachfinanzierung abschließen.
Derartige Finanzierungen sind jedoch nicht erstrebenswert. Zum einen ist nicht gewiss, ob die Bank zustimmen wird. Zum anderen besteht aufgrund der Darlehensabsicherung im Grundbuch nicht die Möglichkeit, größere Darlehensbeträge bei anderen Banken aufzunehmen. Im Grunde kommt nur das Geldinstitut in Frage, bei dem die Hauptfinanzierung abgeschlossen wurde. Die Banken wissen dies nur allzu gut, weshalb sie sich leicht damit tun, hohe Zinssätze für ihre Nachfinanzierungsdarlehen zu fordern.
5. Kosten der Baufinanzierung
Die Kosten einer Immobilienfinanzierung werden in erster Linie durch die Zinsen bestimmt. Zumindest trifft dies für faire Angebote zu, einige Banken erlauben es sich nämlich, zusätzliche Gebühren in Rechnung zu stellen, wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren oder Kontoführungsgebühren.
Dass den Zinsen eine solch hohe Bedeutung zukommt, ist vielen Darlehensnehmern jedoch nicht bewusst. Vor allem bei der Nachkommastelle wird oft nicht so genau hingesehen, viele Personen ziehen es beispielsweise vor, ihr Hypothekendarlehen bei der Hausbank aufzunehmen, obwohl sie über eine Direktbank gut 0,1 Prozent günstiger finanzieren könnten. Dabei kann dieser kleine Zinsunterschied zu Mehrkosten (bezogen auf die Gesamtlaufzeit der Finanzierung) führen, die mehrere tausend Euro betragen. Je größer der Darlehensbetrag und je länger die Finanzierungsdauer, desto stärker machen sich derartige Unterschiede bemerkbar.
Angesichts dieser Tatsache ist es für angehende Darlehensnehmer umso wichtiger, sich nach dem passenden Darlehen umzusehen. Gemeint ist ein Darlehen, das unter anderem beim Zinssatz zu überzeugen weiß. Ein Baufinanzierungsvergleich, wie wir ihn mit unserem Rechner anbieten, hilft dabei, den Markt gezielt zu durchleuchten und somit den richtigen Finanzierungspartner zu finden.
6. Direktbanken ebenfalls berücksichtigen
Dass in unserem Vergleich auch Direktbanken erscheinen, hat einen einfachen Hintergrund. Es sind die Baufinanzierungskonditionen, mit denen sie zu überzeugen wissen. Im Grunde verhält es sich hier wie bei anderen Finanzprodukten: Direktbanken befinden sich aufgrund ihres Geschäftsmodells (dem Verzicht auf das kostspielige Unterhalten von Bankfilialen) in der Lage, ihre Darlehen besonders zinsgünstig anzubieten.
Trotz der guten Konditionen fällt es so manchem Österreicher nicht leicht, sich für einen Direktfinanzierer zu entscheiden. Gegenüber den Regionalbanken ist eine ausgeprägte Loyalität festzustellen. Allerdings sollte sich jeder Bauherr und Käufer darüber im Klaren sein, dass es am Ende um sehr viel Geld geht. Wer auf die richtige Bank setzt und dort ein zinsgünstiges Hypothekendarlehen aufnimmt, erzielt am Ende eine schöne Ersparnis. Letztendlich existiert eine ganze Reihe an Gründen, die für Immobiliendarlehen von Direktbanken sprechen:
- Attraktive Hypothekenzinsen: Ganz oft lockt ein stattlicher Zinsvorteil, sofern auf eine Direktbank gesetzt wird. Genau deshalb bieten wir unseren Baufinanzierungsvergleich an. Mit dem Zinsrechner ist schnell ermittelt, ob und zu welchen Konditionen eine Finanzierung möglich ist.
- Vielfach bewährt: Immer mehr Interessenten entscheiden sich bewusst für Direktbanken, weil sie von deren attraktiven Konditionen profitieren möchten. Kein Bauherr braucht daher Angst haben, er könnte mit der Wahl einer Direktbank einen Fehler machen. Die Direktfinanzierer haben sich am Markt längst behauptet.
- Flexibel finanzieren: Es sind nicht nur die niedrigen Zinsen für Baugeld, mit denen Direktbanken zu überzeugen wissen. Ein weiteres Thema ist die gebotene Flexibilität. Oft stehen bei der Wohnbaufinanzierung praktische Leistungen und Optionen zur Auswahl, die Regionalbanken nicht oder nur gegen Aufpreis (meist in Form eines Zinsaufschlags) anbieten.
7. Fördermittel in die Baufinanzierung integrieren
Noch immer gibt es zahlreiche Bauherren und Immobilienkäufer, die Fördermöglichkeiten nicht nutzen, obwohl dazu berechtig wären, diese in Anspruch zu nehmen. Dabei ist die Inanspruchnahme eine attraktive Angelegenheit. Es gibt zwei Arten der Wohnbauförderung:
- Zuschuss: Der Zuschuss ist eine direkte Geldzahlung. Der Förderbetrag muss nicht zurückgezahlt werden, was ihn umso attraktiver macht. Vor allem Bauherren, die Häuser oder Wohnungen mit niedrigem Energieverbrauch errichten, sind oft förderberechtigt.
- Förderdarlehen: Anders als Zuschüsse müssen Förderdarlehen sehr wohl zurückgezahlt werden. Allerdings greifen attraktive Förderzinssätze, welche die Baufinanzierung oft spürbar verbilligen.
Hier finden Sie die Informationen der jeweiligen Landesregierungen:
Angesichts dieser finanziellen Vorteile sollte unbedingt geprüft werden, ob die Möglichkeit besteht, entsprechende Mittel aus dem Feld der Wohnbauförderung zu beantragen. An dieser Stelle möchten wir anmerken, dass Förderdarlehen auch von den meisten Direktbanken durchgeleitet werden. Wer eine Förderung nutzen möchte, wird daher nicht automatisch zur Finanzierung über eine Regionalbank gezwungen.
8. Früh genug an die Anschlussfinanzierung denken
Obwohl die Möglichkeit besteht, Immobiliendarlehen mit längerer Zinsbindung abzuschließen, wird sie vergleichsweise selten genutzt. Viele angehende Eigenheimbesitzer ziehen es vor, eine standardmäßige Zinsbindung mit einer Dauer von zehn Jahren zu wählen, um im Gegenzug von einem Zinsvorteil zu profitieren. Wer sich länger bindet, erhält zwar mehr Sicherheit, muss aber einen leichten Zinsaufschlag in Kauf nehmen.
Der Nutzen einer längeren Zinsbindung sollte jedoch nicht unterschätzt werden. Immerhin bleibt somit mehr Zeit, bis die Anschlussfinanzierung ansteht. Ist das Ende der Laufzeit erreicht, wird nämlich neu verhandelt – und sollten die Marktzinsen in der Zwischenzeit gestiegen sein, könnte die neue Immobilienfinanzierung teurer als die alte werden. Solch eine Verteuerung trifft vor allem diejenigen sehr schlimm, die nur wenig getilgt haben und somit immer noch auf einem hohen Restschuldbetrag sitzen. Im schlimmsten Fall wird das Darlehen so teuer, dass es die finanziellen Möglichkeiten übersteigt.
Glücklicherweise existieren folgende Möglichkeiten der Absicherung:
- Lange Zinsbindung vereinbaren: Je länger die Zinsbindung, desto mehr Zeit bleibt, um das Immobiliendarlehen zurückzuzahlen und somit den Restschuldbetrag zu verringern. Wer überhaupt kein Risiko eingehen möchte, wählt ein Volltilgerdarlehen, bei welchem der Zinssatz bis zum Ende der Laufzeit gilt.
- Forwarddarlehen abschließen: Die Konditionen der Anschlussfinanzierung lassen sich durch Aufnahme eines so genannten Forwarddarlehens mehrere Jahre im Voraus sichern. Hierbei wird ein Hypothekenzins vereinbart, welcher dem gegenwärtigen Zinsniveau entspricht. Wie sich die Zinsen danach entwickeln, spielt keine Rolle mehr.
Hinweis: Viele Darlehensnehmer tendieren dazu, bei ihrem bisherigen Finanzierungspartner zu bleiben. Die Banken wissen über diese Loyalität nur allzu gut Bescheid, weshalb ihre Angebote zur Anschlussfinanzierung meist nicht sehr attraktiv sind. Wer sich zu einer Umschuldung (Fortsetzung der Baufinanzierung bei einer anderen Bank) durchringen kann, kommt häufig in den Genuss eines deutlichen Zinsvorteils.
9. FAQ
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Wann sollte mit der Darlehenssuche begonnen werden?
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Welche Zinsbindung ist am besten?
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Was ist die beste Variante bei der Anschlussfinanzierung?
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Wie empfehlenswert sind Fremdwährungsdarlehen?
Die Suche nach dem passenden Immobiliendarlehen kann gar nicht früh genug beginnen. Es empfiehlt sich, parallel mit der Objektsuche zu starten. Hierfür spricht vor allem die Möglichkeit, zeitnah eine Finanzierungszusage zu erhalten und somit über die Gewissheit zu verfügen, dass eine Baufinanzierung möglich ist. Ein positiver Nebeneffekt besteht darin, dass man als Interessent genau weiß, wie viel Kapital die Banken für ihre Hypotheken maximal bereitstellen.
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wer zum Beispiel über ein großes Einkommen verfügt, strebt womöglich eine schnelle Rückzahlung an und benötigt daher eine kurze Zinsbindung. Die Mehrheit der Darlehensnehmer benötigt jedoch mehr als 20 Jahre, um ihre Darlehen vollständig zu tilgen. Damit Änderungen an den Zinsmärkten nicht zum unkalkulierbaren Risiko werden, ist es im Allgemeinen besser, sich bei der Wohnbaufinanzierung für eine lange Zinsbindung (mindestens 10 Jahre, besser 15 Jahre) zu entscheiden.
Auch hier kommt es ganz auf die persönliche Situation des Immobilienbesitzers sowie das Prolongationsangebot (Verlängerung der Finanzierung) der Bank an. Meist sind diese Angebote nicht sehr attraktiv, das Fortsetzen der Finanzierung bei einer anderen Bank verspricht oft einen deutlichen Zinsvorteil. Aber auch die Fortsetzung der Finanzierung mit einem Bauspardarlehen kann attraktiv sein, sofern rechtzeitig damit begonnen wurde, in einen Bausparvertrag einzuzahlen. Voraussetzung ist natürlich, dass man sich die doppelte Belastung (Bausparen plus Darlehensrate) leisten kann.
In Österreich gilt die Baufinanzierung mit Fremdwährungsdarlehen als sehr verbreitet. Diese Finanzierungsvariante ist vor allem deshalb so beliebt, weil die Zinssätze für Hypotheken in einigen Ländern (vor allem Japan und Schweiz) als besonders niedrig gelten. Allerdings gilt es sich zu fragen, ob der gebotene Zinsvorteil das Risiko wert ist. Sollte die Fremdwährung nämlich gegenüber dem Euro an Wert gewinnen, kann sich die Finanzierung ungemein verteuern. Außerdem sind die Hypothekenzinsen in der Eurozone zuletzt deutlich attraktiver geworden, was den Zinsvorteil drastisch verringert hat. Wir raten daher von Finanzierungen mittels Fremdwährungsdarlehen ab.
10. Aktuelle Konditionen für Immobiliendarlehen vergleichen
Immobiliendarlehen werden von mehr Banken angeboten, als die meisten Interessenten zunächst vermuten. Diesen Umstand gilt es als Vorteil zu betrachten: Je größer die Auswahl am Markt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass man das ideale Darlehen findet. Außerdem sind die angesprochenen Zinsunterschiede nicht außer Acht zu lassen. Wer gut vergleicht, finanziert sein Eigenheim am Ende besonders günstig.
Allerdings macht es wenig Sinn, die Darlehen einzelner Banken und Bausparkassen manuell zu vergleichen. Immerhin werden diese jeweils individuell erstellt, weshalb umfassende Vorgespräche erforderlich sind. Besser ist es daher, unseren Baufinanzierungsrechner zu nutzen. Er hilft dabei, den Markt rasch zu durchleuchten. Wenige Angaben zur gewünschten Finanzierung genügen, damit der Rechner die Konditionen vieler Banken automatisch ermittelt. Im Anschluss ist es möglich, eine gezielte Eingrenzung vorzunehmen und sich auf wenige Banken zu konzentrieren. Allein hierdurch wird die Suche nach dem richtigen Finanzierungspartner deutlich beschleunigt.
Bauherren sowie Immobilienkäufer, Modernisierer und Anschlussfinanzierer mit Interesse an den ermittelten Konditionen, können unverbindliche Finanzierungsanfragen stellen. Wir raten dazu, diese Chance zu nutzen. Die von uns empfohlenen Banken arbeiten individuelle Finanzierungsangebote aus, die äußerst detailliert sind und somit die Entscheidung erleichtern. Entsprechende Anfragen werden am besten direkt über unseren Finanzierungsrechner gestellt, denn so gelten die attraktiven Online-Konditionen und eine schnelle Bearbeitung der Anfragen ist ebenfalls gewiss.